Van’da 2011 ekim ve kasım tarihlerinde meydana gelen depremde, 644 vatandaşımız hayatını kaybetmiş, birçok vatandaşımız da yaralanmıştı. Ölen vatandaşlarımız için bir kez daha Allahtan rahmet yakınları için de başsağlığı dileriz. Bu elim felaket sonucu Van ilimizde bir çok bina ağır hasar görmüş ve hala da binaların hasarlı, riskli yapı olup olmadıklarına yönelik mahkemeler ve tespitler devam etmektedir.
Deprem sonrası hasarlı binaların tespiti ve yıkımı bunlara karşın, mevzuatlar ve yasal çerçeve kapsamında yapılaşma yeniden ele alınmıştır. Bu yapılaşma sürecinde kentsel dönüşüm kapsamında doğal bir dönüşüm sağlanırken bir yandan da kentsel dönüşüm kapsamında vatandaşlarımızın akıllarında bir takım sorular kalmıştır. Kentsel dönüşümün ne olduğu, süreçlerin nasıl işlediği konusunu işleyelim. Yazımızda bazı bilgilendirmeler yaparak, vatandaşlarımızın haklarını ve işlemler karşısında başvuracakları hukuki konuları ele almak istedik.
Kentsel dönüşümün en temel amaçlarından olan afet riskine karşı şehirleşmenin iyi ve düzgün sağlanması adına 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çıkarılmış ve burada da afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.
Bu süreçte en önemli olgu riskli yapıların ve riskli alanların tespiti noktasında oluşmaktadır. İskanı bulunmayan ve kaçak yapı diye nitelendirilen yapı sahipleri de müracaat edebilir. İçinde yaşam olmayan inşaat halindeki yapılar ve metruk bina sahipleri müracaat edemez. Başvurular sonucunda riskli yapı tespiti statüsüne girebilecek yapılar tespit edilir.
Riskli yapı tespitlerinin neye göre yapılacağı, hangi ihtimallerde müdahale edilebileceği, bu müdahaleyi hangi kurumların ne oranda yapabileceği kafa karıştırmaktadır. Bu nedenle çeşitli hukuki konular ortaya çıkmaktadır.
Lisanslandırılmış kuruluşlar riskli yapı tespiti raporunu hazırlar ve Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne sunar. İlgili tapu müdürlüğü riskli yapı şerhini işler ve riskli yapı tespitini yapar. Yapı malikleri ve hak sahiplerine bildirimin ardından 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz yoksa gerekli tüm resmi evrak incelemeleri yapıldıktan sonra, binanın yeniden yapımı için yüklenici firma ile resmi toplantıda karar çoğunluğunu alan malikler arasında inşaat yapım sözleşmesi imzalanır.
Binanın yapım şekli ve yüklenici seçimi için yapılan toplantıda, öncelikle maliklerce oybirliğiyle karar alınması esastır. Ancak oybirliğiyle bu kararlar alınamazsa, arsa payının 3’te 2 oranında karar çıkması da yeterlidir. Toplantı öncesinde SPK Lisanslı Değerleme Şirketi’ne değerleme raporu hazırlatılmalı ve toplantıda bu rapor okunmalıdır. Yapılan herhangi bir hata karşısında toplantının iptali ile karşı karşıya kalınabilir. Bu sebeple malikler ve yükleniciler süreç yönetimi için hukuki destek almalıdır.
Riskli yapı yıkılması ardından yapılacak tebligatı takip eden 30 gün içinde arsa payı sahipleri arasından arsa payının en az 3’te 2 çoğunluğunun anlaşma sağlanamaması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya belediyeler tarafından acele kamulaştırma yapılabilecektir.
Yapılan toplantıda arsa payı sahipleri tarafından arsa payının 3’te 2’lik çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak. Paydaşlara satış olmaz ise, bu paylar, Bakanlıkça satın alınacak ve 3’te 2 çoğunluk ile alınan karar uyarınca değerlendirilecektir.
Uygulamada riskli binanın yıkılıp yeniden yapımında; maliklerin tercih edeceği sözleşmeler kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, bedeli karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeleridir. Hasılat Paylaşımı inşaat sözleşmeleri ise inşaatın yüklenici tarafından yapılıp, yeni binanın bağımsız bölümlerinin satılması sonrasında maliklerin ve yüklenicinin yaptıkları sözleşmede belirledikleri oran üzerinden hasılatı paylaşması şeklinde yapılmaktadır.
Ayrıca, Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden ve banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacaktır.
Vatandaşlar kendileri binalarını yıktırıp yapmak isterlerse aynı zamanda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde. Kentsel dönüşüm özel hesap yönetmenliği hazırlanarak 27 Şubat 2017 tarihinde resmi gazete de yayınlanarak yürürlüğe giren yönetmenlik ile ilgili olarak hukuki destek almayı ihmal etmemelidirler.
Sonuç olarak vatandaşlarımızın kentsel dönüşüm uygulamasının başından sonuna kadar gerekli hukuki destekleri alarak ve haklarını bilerek takip etmeleri, aynı zamanda burada bina yöneticilerinin de bu süreçte şeffaf bir bilgilendirme sunarak malikleri gerekli şekilde bilgilendirmeleri gerekir ki sağlıklı ve süreçleri uzatmadan karar verilebilsin. Kişilerin işlemlerinin sonunda mağdur olmamaları adına haklarını bilmeleri her zaman önemlidir. Temennimiz iyi bir süreç geçirerek kentsel dönüşüm projelerinin en iyi şekilde uygulandığı güzel ve düzenli bir yapılaşmanın olduğu güzel ilimizin her zaman her anlamda daha güzel olmasıdır.
VANSPOR 8. SIRADA
KUŞAN, ÇARPICI KONUŞTU
SERT AÇIKLAMA..!
YERELE DİKKAT ÇEKİLDİ
TURİZM ÇAĞRISI YAPTI
OTO KORUMA ŞART..!
